一、案例背景

广州鸿某房地产开发有限公司因受集团债务风险传导影响，其位于广州市核心地区的商品房项目于2024年全面停工，已售486套房屋面临逾期交付风险，账载负债约46.3亿元。项目区位条件较好、前期销售基础尚存，但受流动性困难制约，难以自行恢复运营。为依法化解风险，广州市中级人民法院于2025年6月裁定受理其破产重整申请。经依法开展投资人遴选程序，确定中国中信金融资产广东分公司（下称“广东分公司”）为重整投资人。

二、具体做法

本案的关键在于在债务规模较大、资金缺口明显的情况下，通过市场化、法治化方式引入投资，实现项目复工续建和债务有序化解。

一是紧扣广州特资新模式，精准锚定重整路径。广东分公司将尽职调查作为前置核心，系统评估项目资产、工程进度及债权结构，研判其具备持续经营价值，确立以破产重整为核心方式，主动对接“大湾区特殊资产赋能服务平台”，明确“保交楼、稳运营、促盘活”目标。

二是依法参与投资人遴选，优化重整方案设计。企业进入重整程序后，管理人公开招募投资人。广东分公司依托已受让债权，围绕“保交楼、稳运营”目标设计重整投资方案，明确债权分类清偿安排、资金投入计划及风险隔离措施。相关方案经债权人会议表决通过，并由法院裁定批准。

 三是引入共益债资金，强化资金监管。根据重整计划，引入不超过2.2亿元共益债资金，用于项目复工建设及必要运营支出，实行专户管理和用途监管。同时依法协调解除未售房源查封，恢复销售功能，推动形成施工、销售、回款的良性循环。

三、实践成效

重整计划实施后，项目风险逐步出清，实现债务化解、民生保障和资产修复的阶段性成效。

一是金融风险得到实质性化解。通过债权收购及重整安排，相关金融机构风险敞口有效压降，推动项目债务结构重塑，为区域金融稳定释放压力。

二是“保交楼”任务顺利完成。项目恢复施工与销售，累计实现销售回款1.93亿元，完成486套已售房屋交付，切实保障购房人合法权益，稳定市场预期。

三是各类债权有序清偿。职工债权166万元、税款债权510万元、建设工程债权3100万元已全部清偿，实现相关优先债权100%兑付。预计项目全部销售完成后，可实现各类债权清偿金额超过10亿元。

四是资产功能持续恢复。项目配建市政道路建成通车，两栋复建楼宇取得预售许可，项目整体运营能力逐步恢复，为后续销售及价值释放奠定基础。

四、创新亮点

一是模式创新。探索“收购处置+重整投资”一体化路径，通过债权收购与重整投资协同实施，实现风险化解与价值修复同步推进，提升不良资产综合处置效率。

二是机制创新。依托破产重整制度，在债权分类清偿、共益债资金安排及专户监管机制等方面形成较为规范的操作流程，实现新增资金规范投入与风险有效隔离。

三是协同创新。构建法院依法审理、管理人统筹执行、金融机构参与投资的多方协同机制，推动司法程序与市场化运作有效衔接，缩短处置周期，提高重整执行效率。相关做法为大湾区房地产风险项目市场化、法治化处置提供了实践样本和可借鉴路径。

五、推广建议

本案实践表明，“收购处置+重整投资”模式适用于区位条件较好、具备持续经营基础但因阶段性流动性困难陷入风险的房地产及实体企业项目。推广过程中，应坚持市场化、法治化原则，强化前期尽职调查和风险评估，合理确定资金投入规模与清偿安排。建议进一步发挥“府院联动”机制作用，完善投资人公开遴选和资金专户监管制度，引导专业金融机构和产业资本有序参与，提高资源配置效率。同时，加强项目筛选与全过程风控管理，增强模式的可复制性和可持续性。