一、案例背景

陈田村城中村改造项目（以下简称陈田项目）是广州市白云区重点城市更新项目，于2019年3月通过广州市公共招商平台公开招商确定广州富力地产股份有限公司（以下简称富力地产）为合作开发企业。项目推进至今6年有余，因富力地产自身资金问题，陈田项目出现了复建逾期交付，拖欠临迁费、村民拆迁费、复建区工程款、项目建设贷款利息等问题，项目建设陷入停滞，带来严重的维稳和民生问题。

面对项目复杂局面，兴业银行广州分行（以下简称兴业广分）秉持高度的政治性和人民性，在广州市、白云区政府及有关部门的有力指导下，坚持“政银企协同、市场化纾困”原则，创新设计了“新老划断+主体风险隔离+增量资金盘活+项目强力管控”的投行化纾困盘活方案。该方案于2025年6月获广州市政府批复，项目整体纳入融资协调机制白名单，并于2025年10月31日实现增量资金顺利投放，推动项目全面重启。

二、具体做法

兴业广分在经过多轮谈判和论证后，最终确定了以“新老划断+主体风险隔离+增量资金盘活+项目强力管控”为核心的新纾困方案：

（一）新老主体隔断，破解风险困局

在保留旧项目公司的基础上，设立新的项目公司，实现了已建部分和未建部分在资产、负债、运作上的相对独立，防止富力地产潜在负债及纠纷穿透给新项目公司的后续建设、销售、运营，造成不利影响。

（二）信托架构隔离，保障各方权益

通过设立专项信托计划承接富力方持有新项目公司股权及项目未建部分资产，将项目与富力集团债务进行风险切割，避免风险进一步传导。同时该信托计划采用分层设计，项目收益分配设置优先劣后等级，以确保资金安全并保障各方权益：项目收益优先偿还增量贷款资金，其次偿还存量贷款资金，富力地产享有劣后收益。

（三）增量资金注入，保障盘活安全

增量资金实现封闭管理，专项用于陈田项目改造建设综合成本等支出；增量资金“后进先出”，确保增量资金的安全性。通过注入增量资金盘活项目，可以解决项目资金短缺、建设延期等困境；未来依靠融资区销售回款维持后续运营需求，使项目自主正常运转，最终通过销售回款偿还各项债务。

（四）引入国资代建，强化品牌信用

引入华发股份作为代建方，依托其38年城市开发积淀及国资信用背书，强化项目开发建设与销售管控效能；同时，通过华发品牌赋能、产品优化及运营提升，显著增强项目去化能力与现金流保障，夯实贷款还款来源。目前，项目销售近200套，项目配建的两所学校纳入广东外语外贸大学教育集团。

三、实践成效

本项目的成功落地实现了以下三方面显著成效：

（一）切实促进村民安居乐业。

一是优先偿付欠付村社群众的拆迁费、临迁费等费用，优先解决群众急难愁盼。二是保障回迁安置，通过推动安置区建设与回迁工作有序开展，有效保障了两千余户群众基本居住权益，提升了民生福祉与社会认同感。

（二）有效防范化解风险传导。

纾困方案的落地实现了从“停滞困局”到“重启复苏”的根本转变，顺利盘活了500多亿元的货值，预计可无损收回增量和存量贷款本息，成功遏制了系统性风险积聚，维护了区域金融稳定与社会和谐。

（三）形成可复制推广的“广州样本”。

陈田项目纾困方案为全省乃至全国同类城市更新与涉险项目化解提供了政银企协同、市场化运作的实践范例，充分彰显金融在服务民生保障、维护社会稳定中的积极作用。

四、创新亮点

本案例的创新性与示范价值显著，集中体现在社会效益与经济效益的双重突破上，成功打造了可复制、可推广的风险化解范式。

（一）社会效益维度：开创民生保障与金融稳定协同新路径

1.落地“首笔”标杆项目：本项目成功落地成为兴业广分乃至广州金融同业通过协调机制，以市场化方式化解复杂旧改项目风险的“首笔”成功案例，为破解同类困局提供了现实范本。

2.创新“四维一体”纾困组合拳：创造性提出并实践“新老划断+主体风险隔离+增量资金盘活+项目强力管控”的复合型纾困方案。该组合拳超越了传统司法处置的局限，精准契合“溯源治理”政策导向，实现了从“债权博弈”到“多方共赢”的根本转变。

3.构建“外联内优”政银协同新模式：通过深化“政银合作、市场运作、政策支持”的外部协同，并内部创设“房地产项目风险防控敏捷小组”与“房地产业务管理中心”配套机制，形成了敏捷响应、高效决策的“政银企”风险共治创新模式，有力保障了村民回迁权益与社会稳定。

4.获得地方政府高度认可：陈田项目纾困方案的成功实施，切实保障了两千余户村民安居，获得了广州市政府的高度赞扬，彰显了金融手段服务基层治理、促进社会和谐的突出价值。

（二）经济效益维度：实现资产盘活与债权保障双重目标

1.创新“存量活化+增量循环”价值修复模式：通过介入盘活，使陷入停滞的项目重启复苏，成功激活超500亿元货值，重塑了项目自身造血功能，实现了资产价值的根本性修复。

2.实现债权“全周期、高标准”保障：纾困方案预计可无损收回增量和存量贷款本息，显著优于传统处置可能导致的债权减损结果，有力保障了国有资产的安全。

3.有效阻断系统性风险，维护金融稳定：通过一揽子方案精准拆弹，成功遏制了风险在金融体系与房地产行业的蔓延积聚，以单点突破维护了区域金融系统的整体稳定，产生了巨大的风险缓释外溢效益。

综上所述，本案例以首笔成功实践为起点，通过创新“四维一体”纾困组合拳与“外联内优”协同模式，不仅取得了显著的社会民生效益与政府认可，更实现了可观的经济效益与风险化解目标，形成了具有重要借鉴意义的创新亮点。

五、推广建议

本案例形成的“广州样本”具备推广价值，但其复制需明确适用边界、依托关键条件，并着力破解核心堵点。

（一）适用场景

主要适用于因开发主体出险而停滞，但项目自身具备盘活价值与民生保障紧迫性的城中村改造、旧城更新等复杂涉险项目。

（二）核心推广条件

1.机制基础：依托地方政府主导的常态化政银企协同平台；

2.政策支持：申请融资协调机制“白名单”等配套政策支持；

3.各方共识：以“保民生、盘活资产、化解风险”为目标凝聚共识。

（三）主要困难与堵点

1.历史问题复杂：土地权属、规划条件等历史遗留问题清理难度大；

2.利益协调艰难：村民、企业、政府等多方诉求差异大，协商成本高；

3.风险隔离困难：原开发主体风险易传导至项目，导致资产冻结，新增资金安全无法保障。

（四）关键解决路径

1.强化风险隔离：通过法律与金融工具实现项目资产与原主体风险的有效切割，保障资金封闭运行；

2.设计共赢方案：设计能平衡民生保障、风险化解与资产盘活的综合性方案，寻求各方利益“最大公约数”；

  3.深化沟通治理：将群众核心关切优先落地，通过透明沟通稳定预期，为项目推进营造良好社会环境。