一、案例背景

（一）政策背景

近年来，国家及地方层面持续推动存量资产盘活与投融资机制创新，广州市出台《广州市人民政府办公厅关于创新投融资机制加快盘活存量资产持续扩大有效投资的意见》（穗府办函〔2023〕61号）等政策文件，明确支持保障性住房领域通过资产划转、资产证券化等方式拓宽融资渠道，推动国有资产保值增值与住房保障事业长效发展，为广州安居集团的创新实践提供了坚实政策支撑。

（二）行业背景

保障性住房作为民生工程核心载体，长期面临资金投入大、回收周期长、融资渠道单一等行业痛点。传统模式下，保障房资产多依赖财政资金支持，存量资产沉淀严重，潜在价值未能充分释放，行业普遍亟需探索市场化、可持续的投融资新模式，实现从“财政输血”向“自我造血”的转型。

（三）机构战略

广州安居集团作为广州市唯一的大型国有保障性住房运营管理企业，自2023年成立以来，秉持“盘活存量、拓展增量、创新驱动、风险可控”的核心发展理念，聚焦保障性住房主营业务，构建“储备-培育-盘活”三级梯次化资产池管理体系，致力于打通“投-融-建-管-运”资本闭环，实现从“资产持有者”向“资产管理者”的转型。

（四）面临问题（契机）

广州安居集团在发展过程中面临多重挑战：一是部分资产产权登记滞后、历史资料缺失，权属清晰化推进困难；二是资产分布分散，跨区域运营管理成本高、效率低；三是优质证券化资产储备不足，新型金融工具运用有待深化；四是传统融资模式用途受限、渠道窄，难以满足保障房建设持续资金需求。这些痛点成为推动集团探索创新融资模式的核心契机。

（五）创新内容与解决问题

创新推出全国首单数字人民币托管CMBS产品，构建“资产划拨-市场化运营-资产证券化”全链条运作模式，通过数字人民币托管、三级资产池管理、政企协同机制等创新，有效解决了保障房存量资产盘活效率低、融资渠道窄、成本高、权属梳理难等问题，实现了资产价值释放与资金回笼的良性循环。

二、具体做法

（一）构建高标准资产池，夯实盘活基础

1.资产划拨整合：按照“成熟一批，划转一批”原则，承接市住房保障办公室无偿划拨的保障房配套商业、车位等资产，累计整合商业物业32.58万平方米、车位 141.44万平方米，明确资产归属与流转渠道。

2.三阶段筛选机制：第一阶段全面资产清查，联合专业中介机构梳理32.58万平方米商业物业及141.44万平方米车位，划定初步范围；第二阶段产权合规性核验，确认14万平方米商业物业及41万平方米车位权属清晰无纠纷；第三阶段现金流专项筛查，锁定48万平方米核心城区成熟社区物业，确保现金流稳定可持续。

（二）深化市场化运营，提升资产价值

硬件与业态升级：组建专业运营团队，统筹开展房屋硬件修缮、周边环境整治，引导资产业态向便民化、多元化升级。

（三）创新金融工具应用，打通融资通道

2025年11月，广州安居集团在上海证券交易所发行全国首单数字人民币托管 CMBS，以48万平方米保障房配套商业及车位为底层资产，创新采用数字人民币支付基础资产转让价款，设置底层物业抵押、应收账款质押等增信措施。

三、实践成效

（一）融资规模与成本成效显著

成功融资16亿元CMBS产品，优先级证券利率2.05%，创全国保障性住房行业和华南地区同类CMBS项目最低利率，较行业平均水平显著降低融资成本。产品市场认可度高，认购倍数达3倍，吸引银行、券商资管、基金公司、信托公司等各类投资机构参与，拓宽了市场化融资渠道。

（二）形成良性资金循环

构建“存量资产盘活-资金回笼-保障房筹建再投入”的良性循环，CMBS募集资金专项用于保障房体系建设，支持“住有所居”向“住有宜居”转型升级。

（三）行业示范效应凸显

打造全国保障性住房领域存量资产盘活标杆，其“资产划拨-市场化运营-资产证券化”全链条模式被行业广泛借鉴。同时，探索在本次交易环节引入“数字人民币”理念，在住房保障领域实现全国首单数字人民币托管实践，演绎了“政府引导、企业运作、资本参与”的良性生态，迈出保障性资产证券化的关键一步，为金融科技与实体经济融合提供了“广州样板”，推动住房保障行业融资模式创新升级。

四、创新亮点

（一）经济效益亮点

1.首单创新突破：发行全国首单数字人民币托管CMBS，在住房保障领域首次实现数字人民币托管应用，开辟了数字金融赋能民生工程的新路径。

2.融资成本最优：2.05%的发行利率创全国保障性住房行业和华南地区同类项目最低，有效降低企业融资成本，为后续同类项目定价提供参考。

3.资产增值显著：通过“储备-培育-盘活”三级体系，实现资产从“沉淀”到“流动”的价值跃升，48万平方米资产池支撑 16亿元融资，资产利用效率行业领先。

（二）社会效益亮点

1.民生保障提质：盘活资金专项用于保障房建设、社区升级改造等，推动保障房从“有得住”向“住得好”升级，惠及数万保障家庭。

2.模式可复制推广：构建“政府引导、企业运作、资本参与”的良性生态，其资产筛选、政企协同、金融创新等经验为全国住房保障行业提供可复制样本。

3.国有资产高效运营：实现保障房资产“投融建管运”全生命周期管理，既保障了民生属性，又实现了国有资产保值增值，为国企参与民生工程提供示范。

五、推广建议

（一）适用场景

适用于保障性住房、公有租赁住房配套商业等具有稳定现金流的存量公共资产盘活；尤其适合资产规模较大、权属相对清晰、具备市场化运营空间的国有资产运营主体。

（二）推广条件

1.资产基础：需具备一定规模的存量资产，且资产具备稳定运营基础和现金流潜力，优先选择核心区域、成熟社区的配套物业。

2.运营能力：运营主体需具备专业化、市场化的资产运营能力，能够通过业态优化、租赁管理等提升资产价值。

3.政策环境：需要地方政府出台资产划转、产权登记等配套政策支持。

（三）面临困难

1.产权确权难题：部分存量资产存在历史遗留权属问题，产权登记滞后、资料缺失等情况影响资产筛选效率。

2.跨部门协调复杂：资产划转、税费缴纳、政策认定等涉及多个政府部门，协调成本高、周期长。

（四）解决建议

1.完善政策支持：建议地方政府出台专项政策，建立产权登记绿色通道，简化资产划转流程，明确税费减免优惠，解决历史遗留权属问题。

2.强化能力建设：加强国有资产运营主体的市场化运营能力和资本运作能力培育，组建专业团队，提升资产筛选、产品设计、风险管控水平。